Купили «на вырост»

Опубликована 19 апреля 2015, 20:17

В 2005 году потенциал рынка логистических услуг оценивался экспертами в 120 млрд. долларов США. В общем объеме рынка 55% отводилось непосредственно на грузоперевозки, 13% - на складские услуги, оставшиеся 32% - на сегмент управления поставками, который, помимо всего прочего подразумевал услуги посредников. В этой переоценке и заключены сегодняшние проблемы логистических операторов и девелоперских компаний.

Общее количество складских площадей классов А и В только в Московской области составляет 10 млн. м. кв. из которых 1,7 млн. было отстроено в 2014 году. Пресс-релизы логистических компаний излучают оптимизм: да, определенный профицит площадей есть, но он не превышает 10%. На самом деле порядка 30-40% площадей ожидают своих клиентов.

Точных данных по общему количеству складских терминалов в России нет. Но опираясь на данные статистики, можно получить оценочный результат, который со степенью точности плюс-минус 25% вполне удовлетворит наше любопытство. На Московскую и Ленинградскую области приходится 30% процентов от общего количества складских площадей в России. В абсолютном исчислении это порядка 16 млн. м. кв.  Следовательно, в России насчитывается около 50 млн. квадратных метров.  Следует оговориться, что в расчет идут не только склады категорий А и Б, но и более низких категорий, однако разделить эти категории в расчетах не представляется возможным, а если быть точнее – излишним для экспресс-оценки.

Сопоставим прогнозные и оценочные на сегодняшний день данные. 13% от 120 млрд. долларов США – 15,5 млрд долларов. Стоимость аренды квадратного метра примем равной 5,5 тыс. рублей (усредненная ставка по Московской области 100-115 долларов за квадрат) не зависимо от региона, и получим общий объем рынка: 6 млрд. долларов в год. Вывод: потенциал рынка переоценен в разы.

Тенденции развития логистических терминалов, если говорить об активной фазе, уходят к 2005 году. Тогда это было «модным» девелоперским направлением. Сегодня логистические операторы и девелоперы ищут решения проблем, но выход пока только один. Демпинг. Задача девелоперов осложняется тем, что кредиты под строительство брались в валютном эквиваленте, следовательно, в валютном эквиваленте рассчитываться с банками. Однако клиенты логистических компаний морально не готовы платить в два раза больше. Поэтому, логистические операторы уже не идут на долгосрочные договора и пролонгируют их максимум до конца текущего года. Если учесть, что большая часть проектов ориентирована на семь-девять лет окупаемости, то можно предположить, что часть площадей попадет в банковское управление, или будет, если это возможно, перепрофилирована. Например, под торговые центры в формате гипермаркетов-дискаунтеров.

Что касается ценообразования в логистике, то совершенно очевидно, что двигаться на этом рынке придется всем, начиная от девелоперов, которые вынуждены идти снижение капитализации, кончая конечным звеном, которым являются транспортные компании.

Если говорить о московском регионе, то до начала долларового ралли усредненная цена аренды составляла 4,5 тыс. рублей. Пиковые предложения, большей частью оставшиеся без ответа, составляли 8,5-9 тыс. рублей. Равновесная цена должна установится на уровне 5.5-6 тыс. рублей.

Первыми со стагнирующего рынка уйдут посредники. На рынке останутся «прагматики», планировавшие свой бизнес под реальных клиентов. Девелоперы, ослепленные темпами роста логистического рынка и создававшие бизнес планы «на вырост», находятся в стадии размышления о будущем своих проектов.

Банки, в свою очередь, устремили взоры в Китай, однако Поднебесная навряд ли предложит панацею для решения всех проблем отрасли, так как решения они принимают гораздо инертнее, помня о том, о чем забывают представители российского девелопмента. Торопиться никогда не надо.

В Екатеринбурге, по данным экспертов АФК-групп, суммарная площадь современных складских терминалов по состоянию на 2012 год равнялась 700 тыс. квадратных метров, темпы строительства держались на отметке 100 тыс. квадратов. Сегодня это почти миллион или 2% в российском объеме. В процессе оценки ожидался более высокий удельный вес. Зато в части площадей торгово-развлекательных комплексов, отнесенных на душу населения, Екатеринбург значительно опережает и Москву, и Санкт-Петербург. Это к слову.

Urfotrans.ru